Les points clés pour rentabiliser sa location meublée

Contrairement aux idées reçues la location meublée de courte durée destinée à une clientèle touristique (de type Airbnb par exemple) n’est pas forcément la formule de location meublée la plus rentable en immobilier locatif. Ne pas confondre rendement et rentabilité…et ne pas oublier non plus de tout prendre en considération tous les facteurs, avant /pendant/après la location qui vont contribuer à rentabiliser plus ou moins le projet immobilier.

Faisons le point sur tout ce qui peut rentabiliser une location meublée.

Qu’appelle-t-on location meublée ?

Il est important au préalable de souligner la différence entre les 2 modes de locations meublées, la location meublée touristique et la location meublée dite « classique ».

La location meublée touristique

Si le logement est loué pour des week-ends, semaines ou mois à une clientèle de passage, il s’agit de location courte ou moyenne durée. Le logement est loué dans la résidence principale ou secondaire du propriétaire à une clientèle de touristes, de professionnels en déplacement ou formation, ou d’étudiants en stage. Pour débuter son activité de location touristique, le loueur en meublé doit parfois s’acquitter d’une compensation financière quand le bien, situé en zone tendue (telle que Paris, Bordeaux, Marseille, Lyon…) , est transféré d’un usage d’habitation à un usage commercial.

La location meublée de longue durée

Si le logement est loué à l’année à un locataire y élisant résidence principale, il s’agit dans ce cas de location longue durée. Le meublé, loué hors de la résidence principale du propriétaire, doit être garni d’un équipement mobilier minimum règlementaire (en respect de la Loi Alur sur la location meublée), et n’est soumis à aucune contrainte financière préalable à sa mise en location. Le logement est loué via un bail renouvelable par tacite reconduction pour une durée de 12 mois minimum, à une clientèle en mobilité (étudiants, professionnels, familles, ou jeunes retraités).

Cette mise au point sur les différents modes de locations meublées est nécessaire car, comme évoqué ci-dessus, avant même de débuter son activité, le loueur en meublé peut être lourdement impacté par une compensation financière à fournir en préalable. Ce qui peut dès le départ amputer une part non négligeable de rentabilité.

Alléger les charges pour rentabiliser sa location meublée

plus les charges sont faibles plus le revenu net disponible au final est élevé ! Mieux vaut être informé pour faire le bon choix avant de se lancer dans la location meublée. Les charges afférentes à l’activité de location meublée diffèrent en effet très largement selon qu’il s’agisse de location touristique ou de location meublée longue durée.

un loueur en meublé qui propose son bien en location touristique devra s’acquitter de toutes les charges d’énergie, de taxe d’habitation, de frais divers liés à l’usage plus ou moins intensif du bien (frais de conciergerie, réparations, frais de ménage ou pressing, renouvellement d’électroménager…), des honoraires de gestion, mais également de charges sociales (dès lors que les revenus locatifs dépassent 23 000€/an).

Trop souvent on oublie de prendre en compte l’impact des charges sociales dans le calcul de rentabilité d’une location touristique.

D’un autre côté, un loueur en meublé proposant son bien à l’année devra lui s’acquitter de plus faibles charges car la majorité sont redevables par le locataire en place, et la location annuelle n’est pas soumise aux charges sociales (tant qu’elle n’est pas pratiquée de façon professionnelle). Ainsi, les abonnements énergie, la taxe d’habitation et l’entretien général du logement sont à la charge du locataire. Dans cette formule de location, le propriétaire n’aura à devoir que les éventuels honoraires de gestion.

Rentabiliser sa location meublée en faisant les bons choix fiscaux

Si le montant annuel des loyers perçus est généralement supérieur en location courte durée, cette information n’est pas la seule à prendre en compte pour évaluer la rentabilité globale de son logement meublé. Encore faut-il prendre en considération l’impact de l’imposition des revenus locatifs issus du meublé. Et trop souvent on l’oublie car elle intervient en année N+1 par rapport à l’activité de location.

Qu’elle soit pratiquée en version touristique de courte durée ou en version annuelle, la location meublée est imposable non pas dans la catégorie des revenus fonciers mais dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Alors que le régime du micro-BIC, facile et rapide permet d’accéder à une imposition sur la moitié seulement de ses revenus locatifs, le régime du BIC au réel, plus fastidieux mais plus avantageux, permet, quant à lui, de réduire drastiquement son revenu imposable (grâce à la déduction de l’intégralité des charges et de différentes parts d’amortissements sur l’immobilier, les travaux et le mobilier).

Déclarer ses revenus en micro-BIC ou au réel n’est pas juste une question de seuil ou de plafond de loyer, contrairement à ce qui est répandu. C’est aussi un choix à faire car le régime du BIC au réel est accessible, quel que soit le niveau de revenu, à condition d’en activer l’option auprès des services fiscaux et de s’astreindre à une comptabilité.

Pour éviter toute fausse route, mieux vaut être accompagné par un professionnel, c’est la garantie de bénéficier de tous les avantages de la location meublée, et notamment (et non des moindres) celui de la fiscalité BIC en location meublée !

En résumé, certains choix peuvent être largement orientés pour rentabiliser au mieux sa location meublée. Qu’on se le dise !